Keďže predávajúci stanovuje cenu nehnuteľnosti, kupujúci má priestor len na prípadné korigovanie v rámci vyjednávania. Vyjednávanie môže byť o to odbornejšie a efektívnejšie, ak poznáte, ktoré faktory vplývajú na cenu nehnuteľnosti. 

Neexistuje žiadna metóda, ktorá by presne stanovila predajnú cenu. Štatistiky potvrdzujú, že ceny, za ktoré sa nehnuteľnosti napokon predajú sú približne o 3 až 6 % nižšie, ako ceny, za ktoré sa inzerujú.

Cena nehnuteľnosti je stanovená vtedy správne, ak po prevode vlastníctva ostane kupujúcemu a predávajúcemu dojem, že uzavreli výhodný obchod, pričom kupujúci by pravdepodobne v ďalšom čase porovnateľnú nehnuteľnosť nekúpil za nižšiu cenu a predávajúci by ju nepredal za cenu vyššiu. Z tejto skoro definície je zrejmé, že výhodná kúpa či predaj je relatívny. Ak sa dnes zdá kúpa alebo predaj výhodný, nemusí to vzhľadom na vývoj cien platiť zajtra.

V realitnej praxi sa pri stanovení ceny nehnuteľnosti najčastejšie používa komparatívna metóda. Táto metóda je založená na princípe porovnanie cien nehnuteľností v rovnakom čase, ktoré sú vzhľadom na svoj charakter, technický stav a umiestnenie porovnateľné. Zohľadniť je potrebné mnohé faktory.

Faktory, ktoré ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti

Okrem makroekonomických faktorov ovplyvňuje cenu (pozitívne alebo negatívne) parametre nehnuteľnosti.

Všeobecné:

•    lokalita – atraktivita podľa polohy obce, mestskej časti, štvrte, ulice.
•    poloha nehnuteľnosti - poschodie, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok
•    technický stav nehnuteľnosti
•    úroveň hluku
•    životné prostredie (parky, lesy, ihriská),
•    dopravné spojenie (dostupnosť MHD)
•    občianska vybavenosť v blízkom okolí (obchodný dom, škola, nemocnica)
•    bezpečnosť lokality
•    sociálna úroveň obyvateľstva
•    inžinierske siete - voda, plyn, kanalizácia, verejné osvetlenie  
•    konštrukcia a stavebné materiály, zateplenie objektu
•    nadštandardné prvky (klimatizácia a pod.)
•    dispozičné riešenie nehnuteľnosti (vysoké stropy a pod.)

Medzi negatívne faktory vplývajúce cenu patria najmä:

•    poloha na prízemí, zv. prízemí, na najvyššom poschodí bytového domu
•    poloha na vyššom poschodí v bytovom dome bez výťahu
•    stav a vek bytového domu, spoločných priestorov
•    súčasťou bytu nie je balkón, loggia, terasa, pivnica
•    nižšia sociálna úroveň obyvateľstva v bytovom dome alebo v blízkom okolí
•    orientácia na rušnú komunikáciu - frekventovaná križovatka, diaľnica, kruhový objazd, vlaková trať, priemyselná zóna, atď

•    prístupová komunikácia nie je právne vyporiadaná

Ostatné:
•    právne vady (ťarchy, existujúci nájomný vzťah a pod.)
•    narušená konštrukcia a statika objektu
•    dostupnosť v zime (cesta)
•    nevyhovujúce dopravné spojenie
•    tepelne nezaizolovaný resp. zatekajúci objekt
•    riziko záplav
•    pozemok - severný svah, nepravidelný tvar
•    pozemok pod nehnuteľnosťou je vo vlastníctve inej osoby
•    nevyhovujúce alebo neexistujúce inžinierske siete
•    nevyhovujúci susedia

Psychologické aspekty:

Je pochopiteľné, že veľa predávajúcich si k svojim nehnuteľnostiam vytvorili citové puto, ktoré ale skôr škodí pri objektívnom stanovovaní ceny. Častou chybou predávajúcich je neúmerne nevýšenie cenu len preto, aby bolo z čoho kupujúcemu zľaviť.

« späť