kupa-bytu

KÚPA NEHNUTEĽNOSTI - 5 ČASTÝCH CHÝB KUPUJÚCICH

V praxi sa najčastejšie stretávame s týmito piatimi chybami, ktoré zvyknú robiť kupujúci: kupa-nehnutelnosti-inzercia

Nejasná predstava

Často vidíme, ako klienti prídu do nášho CPN (Centra prevodov nehnuteľností) s veľmi nejasnou predstavo
u o kupovanej nehnuteľnosti. Takýto klienti sú ľahkou korisťou šikovných predávajúcich, prípadne ich maklérov. Nanútia im ľahko akúkoľvek nehnuteľnosť vrátane ležiakov a presvedčia ich, že to je pre nich tá pravá nehnuteľnosť. Až časom zistia, že to tak nie je.

Aj preto sa v rámci prvého stretnutia s klientom dôsledne venujeme tomu,  aby sme čo najpresnejšie stanovili kritériá hľadanej nehnuteľnosti. Vypočujeme si klienta, jeho partnerku/ partnera, zistíme, aký majú životný štýl, plány do budúcnosti, zvyky, čo im vadí, čo ich teší a až následne sa pustíme do hľadania toho, čo bude spĺňať takto prísne stanovené kritériá.

V realitnej praxi makléri často ukazujú nehnuteľnosti, ktoré sú úplne mimo záujmu a stanovených kritérií kupujúceho. Je to napokon logické, potrebujú predať to, čo majú v ponuke. Sú to potom úplne zbytočné obhliadky a strata času všetkých zúčastnených.

Rada: Ujasnite si, čo hľadáte, a ak vám maklér vnucuje niečo úplne mimo vášho záujmu, vymeňte makléra, lebo mu pravdepodobne záleží len na provízii.


"Isté" financie

Ďalšou častou chybou predávajúcich je, že nemajú jasnú predstavu o tom, ako plánujú financovať kúpu nehnuteľnosti. Väčšina bánk vám takmer vždy v prvom kontakte povie, že vám úver v plnej výške poskytne hoc aj na kúpu 10-izbovej vily, a keď dôjde k lámaniu chleba, začnú sa vykrúcať. Je to ich marketing. Nikoho nechcú na začiatku odradiť. Ak podpíšete rezervačnú zmluvu a až potom sa pustíte do vybavovania úveru, môže to byť rizikové. Väčšina realitiek vám rezervačnú zálohu nevráti, ak vám banka úver neschváli.

Rada: Financovanie celej kúpnej ceny z prostriedkov hypotekárneho úveru (100 %- ný úver) je vždy trocha rizikové a treba rátať aj s vyššou úrokovou sadzbou. Ideálne je mať vlastné zdroje na úrovni aspoň 10 – 20 % z ceny nehnuteľnosti. Aj keď treba dodať, že sa nám v poslednom čase podarilo väčšine klientom vybaviť úver na celú kúpnu cenu nehnuteľnosti (závisí to od aktuálnej „nálady“ bánk). Tiež rátajte s tým, že časť hotovosti si treba nechať na sťahovanie, zariaďovanie, rekonštrukciu a rezervu aspoň na tri mesačné splátky úveru a energií.

Technické nedostatky, vady nehnuteľnosti

Je bežné, že ak si kupujete auto, obhliadne vám ho nezávislý automechanik. Paradoxom je, že ak sa kupuje nehnuteľnosť, obhliadke technického stavu sa venuje minimálna pozornosť. Kupujúci sa spoliehajú na to, čo povie predávajúci alebo realitná kancelária. Ale tí potrebujú nehnuteľnosť predať a preto mnohí úmyselne zamlčia aj vážne technické nedostatky a vady. A keď ich objavíte až po kúpe, máte problém. V rámci komplexnej asistencie a starostlivosti o kupujúcich preto máme v tíme tzv. technických „inšpektorov“, ktorí preskúmajú nedostatky, ktoré by mohli byť skryté a ktorých opravy by mohli byť nákladnejšie.

Rada: Ak sa rozhodnete kúpiť nehnuteľnosť, ďalším krokom by mala byť jeho dôsledná technická kontrola (inšpekcia).


Neprofesionálne vyjednávanie o kúpnej cene

Môže byť na škodu, ak sa kupujúci pustí unáhlene do vyjednávania o cene. Vyjednávať cenu už počas obhliadky sa nepokúšajte, a už vôbec nie cez telefón, ak ste ju ešte ani nevideli. V tomto štádiu máte ešte málo informácií o nehnuteľnosti i jeho majiteľovi. V priebehu ďalších obhliadok sa môžete dozvedieť zaujímavé fakty, ktoré vás môžu mimoriadne zvýhodniť počas ďalších vyjednávaní. Počúvajte predávajúceho, počúvajte aj to, čo vám naznačí v akýchsi inotajoch či úplne nedopovie. Veľa, a na všetko sa pýtajte. Výborný priestor na vyjednávanie sa zvykne naskytnúť pri rezervovaní nehnuteľnosti (pri podpise predkúpnej zmluvy).

V rámci CPN (zastupujeme kupujúcich) sa zvykneme na fázu vyjednávania strategicky a dlhodobejšie pripravovať. Je to náročná fáza a druhú šancu už nemusíte dostať (ak už je rezervačná zmluva podpísaná a cena pevne stanovená). V mnohých prípadov rozhodne aj detail, napr. správne načasovanie.

Menšie šance na vyjednanie máte aj vtedy, ak predávajúci len pred krátkou dobou znížil cenu, alebo ak nehnuteľnosť nepotrebuje predať za každú cenu.

Rada: S vyjednávaním o nižšej cene buďte opatrnejší. Určite sa oplatí pokúsiť sa zjednávať cenu, ale proces vyjednávania musí mať svoju systematiku.


Predceňovanie, nekvalitný právny a realitný servis

Treba si uvedomiť, že realitná kancelária nemá zo zákona takmer žiadnu zodpovednosť. Nezodpovedá vám za škodu, lebo ste kúpili nehnuteľnosť od podvodníka, nezodpovedá za vady, lebo ste kúpili nehnuteľnosť s technickými problémami. Od realitných kancelárií to ani nemožno objektívne očakávať, realitné kancelárie nie sú advokátske kancelárie ani expertízne ústavy, ani policajní vyšetrovatelia čí súdni (technickí) znalci. Realitné kancelárie sú sprostredkovateľmi.

Preto by si každý obozretný kupujúci mal nezávisle nechať posúdiť nielen technický stav kupovanej nehnuteľnosti, ale aj právne podklady a zmluvy, ktoré v procese prevodu bude podpisovať. Z dôvodu existencie mnohých realitných podvodov sa ukazuje veľmi praktické nechať advokátsku kanceláriu preveriť aj právnu „históriu“ nehnuteľnosti. Túto agendu realitné kancelárie nerobia, je to rýdzo právnická a vysoko odborná oblasť. Treba preskúmať množstvo právnych dokumentov, ktoré sú v archíve na katastri nehnuteľností. Pri väčšine nehnuteľností realizujú naši advokáti v rámci CPN právnu inšpekciu, aby mal kupujúci istotu a nemusel sa obávať, že tri prevody dozadu bola zmluva neplatná a on (hoci dobromyseľný kupujúci) bude musieť vrátiť nehnuteľnosť pôvodnému vlastníkovi.

Náš tím komplexne zastupuje kupujúcich pri kúpe nehnuteľnosti, pozrite si, ako pracujeme »