kupa-bytu

kupa-nehnutelnosti-5-castych-chyb

cenynehCena nehnuteľnosti - faktory, ktoré ju ovplyvňujú. Predovšetkým je treba rozlišovať medzi ponukovou a realizačnou cenou nehnuteľnosti ...

Čítať celý článok...
 

Dedenie nehnuteľnosti. Dediť je možné zo zákona, zo závetu (testamentu) alebo z obpohreboch týchto dôvodov.   Ak nenadobudne dedičstvo dedič zo závetu, nastupujú namiesto neho dedičia zo zákona.

Čítať celý článok...
 

Ako postupovať, ak sa má podpis osvedčiť v zahraničí ? Ako je všeobecne známe, podpis prevodcu nehnuteľnosti (predávajúceho, dasvetrcu a pod.) musí byť na zmluve úradne osvedčený. Ak je prevádzajúci zastúpený na základe plnej moci, musí byť podpis na plnej moci osvedčený.

Čítať celý článok...
 

Poplatky na katastri. Výšku poplatkov na katastri určuje sadzobník zákona o správnych poplatkoch .koolky4 Medzi najdôležitejšie položky patria:

Čítať celý článok...
 

moneyPlatenie dane pri predaji nehnuteľnosti. Novela s účinnosťou od 1.1.2011 zrušila oslobodenie od platenia dane z príjmov plynúcich z predaja nehnuteľnosti, v ktorej mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom (došlo k zrušeniu ustanovenia § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov).

Čítať celý článok...
 

manz  Darovanie nehnuteľnosti manželom. V praxi sa často stretávame s otázkou, či je možné darovať nehnuteľnosť manželom do ich bezpodielového spoluvlastníctva (napr. ako svadobný dar).

Čítať celý článok...
 

Úschova peňazí u notára sa v realitnom obchode považuje za jeden z najbezpečnejších spôsobov odovzdania kúpnej ceny. notarPeňažné prostriedky má v dispozícii neutrálna osoba – notár, ktorá zabezpečí, aby sa peniaze odovzdali tomu, komu sa na základe stanovených podmienok dostať majú.

Čítať celý článok...
 
PDF Tlačiť E-mail

cenynehCena nehnuteľnosti - faktory, ktoré ju ovplyvňujú. Predovšetkým je treba rozlišovať medzi ponukovou a realizačnou cenou nehnuteľnosti ...

Ponuková cena predstavuje cenu, za ktorú je nehnuteľnosť prezentovaná v inzercii. Zá túto cenu sa málokedy predá.
Realizačná cena predstavuje skutočnú cenu, za ktorú sa nehnuteľnosť zobchoduje (predá alebo prenajme).

Faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnosti:

Všeobecné:
•    lokalita – atraktivita podľa polohy obce, mestskej časti, štvrte, ulice...
•    poloha nehnuteľnosti - poschodie, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok ...
•    dostupnosť denných aktivít – práca, záujmy, a pod.
•    úroveň hluku
•    množstvo zelene, životné prostredie
•    dopravné napojenie
•    občianska vybavenosť v blízkom okolí
•    bezpečnosť
•    sociálna úroveň obyvateľstva
•    inžinierske siete - voda, plyn, kanalizácia, verejné osvetlenie  
•    konštrukcia a stavebné materiály
•    zateplenie objektu
•    nadštandardné prvky (klimatizácia a pod.)
•    dispozičné riešenie nehnuteľnosti

Negatívne faktory vplývajúce na cenu nehnuteľnosti:

Byty
•    poloha na prízemí, zv. prízemí, najvyššom poschodí
•    poloha na vyššom poschodí v bytovom dome bez výťahu
•    nižšia bytová kategória
•    stav bytového domu, spoločných priestorov a zariadení
•    vek bytu a domu
•    nie je balkón, loggia, terasa, pivnica
•    nižšia sociálna úroveň obyvateľstva v bytovom dome alebo v blízkom okolí
•    orientácia na rušnú komunikáciu - frekventovaná križovatka, diaľnica, kruhový objazd, vlaková trať, priemyselná zóna, atď.

Ostatné
•    právne vady (ťarchy, existujúci nájomný vzťah a pod.)
•    narušená konštrukcia a statika objektu
•    dostupnosť v zime (cesta)
•    nevyhovujúce dopravné spojenie
•    tepelne nezaizolovaný resp. zatekajúci objekt
•    riziko záplav
•    pozemok - severný svah, nepravidelný tvar
•    pozemok pod nehnuteľnosťou je vo vlastníctve inej osoby
•    nevyhovujúce alebo neexistujúce inžinierske siete
•    nevyhovujúci susedia

Najčastejšie nástroje pre odhad ponukovej ceny sú:

•    analýza cien porovnateľných nehnuteľností v okolí
•    ocenenie nehnuteľnosti profesionálnym znalcom
•    cenové mapy na realitných portáloch
•    pôvodná nadobúdacia hodnota nehnuteľnosti
•    zhodnotenie rekonštrukciou
•    ďalšie investície  do nehnuteľnosti – zemné práce, stavebné úpravy a pod.
•    celková nálada na realitnom trhu
•    sezóna (najvhodnejšie je začať s predajom na jar alebo na jeseň)

Psychologické aspekty:

Pri oceňovaní nehnuteľnosti pôsobia aj viaceré psychologické aspekty. Treba počítať s tým, že predávajúci môže disponovať neobjektívnymi informáciami od tretích osôb typu: „Ten predal za toľko, tak Ty musíš za viac“.

•    má teda nepresné a neobjektívne informácie o predaji porovnateľnej nehnuteľnosti
•    má citový vzťah k svojej nehnuteľnosti, okoliu, susedom a pod.
•    má tendenciu nasadzovať vyššiu cenu aby bolo z čoho „spúšťať“

Časové obdobie potrebné na predaj:

Dôležitým prvkom pri stanovovaní ponukovej ceny je aj časové obdobie potrebné na predaj, ovplyvnené rôznymi životnými okolnosťami. Pokiaľ je nutné predať nehnuteľnosť čo najrýchlejšie, musí tomu zodpovedať i nižšia cena ako je bežný priemer. Predávajúci nemá inú možnosť, ako sa zmieriť aj s prípadnou stratou.   

Stanovenie optimálnej ceny je náročný proces, jej nesprávne nastavenie resp. neprispôsobenie sa trhovým podmienkam má za následok nepredajnosť, resp. neprenajatie nehnuteľnosti. Pokiaľ predávajúci dospeje k názoru, že cena, za ktorú má v danom období možnosť predať je pre neho neakceptovateľná, je lepšie, ak s predajom počká na priaznivejšie obdobie.