kupa-bytu

kupa-nehnutelnosti-5-castych-chyb

cenynehCena nehnuteľnosti - faktory, ktoré ju ovplyvňujú. Predovšetkým je treba rozlišovať medzi ponukovou a realizačnou cenou nehnuteľnosti ...

Čítať celý článok...
 

Dedenie nehnuteľnosti. Dediť je možné zo zákona, zo závetu (testamentu) alebo z obpohreboch týchto dôvodov.   Ak nenadobudne dedičstvo dedič zo závetu, nastupujú namiesto neho dedičia zo zákona.

Čítať celý článok...
 

Ako postupovať, ak sa má podpis osvedčiť v zahraničí ? Ako je všeobecne známe, podpis prevodcu nehnuteľnosti (predávajúceho, dasvetrcu a pod.) musí byť na zmluve úradne osvedčený. Ak je prevádzajúci zastúpený na základe plnej moci, musí byť podpis na plnej moci osvedčený.

Čítať celý článok...
 

Poplatky na katastri. Výšku poplatkov na katastri určuje sadzobník zákona o správnych poplatkoch .koolky4 Medzi najdôležitejšie položky patria:

Čítať celý článok...
 

moneyPlatenie dane pri predaji nehnuteľnosti. Novela s účinnosťou od 1.1.2011 zrušila oslobodenie od platenia dane z príjmov plynúcich z predaja nehnuteľnosti, v ktorej mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom (došlo k zrušeniu ustanovenia § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov).

Čítať celý článok...
 

manz  Darovanie nehnuteľnosti manželom. V praxi sa často stretávame s otázkou, či je možné darovať nehnuteľnosť manželom do ich bezpodielového spoluvlastníctva (napr. ako svadobný dar).

Čítať celý článok...
 

Úschova peňazí u notára sa v realitnom obchode považuje za jeden z najbezpečnejších spôsobov odovzdania kúpnej ceny. notarPeňažné prostriedky má v dispozícii neutrálna osoba – notár, ktorá zabezpečí, aby sa peniaze odovzdali tomu, komu sa na základe stanovených podmienok dostať majú.

Čítať celý článok...
 
Spolupráca s realitnou kanceláriou PDF Tlačiť E-mail

Ak sa rozhodnete nehnuteľnosť predať cez realitnú kanceláriu, venujte mimoriadnu pozornosť jej výberu (i výberu makléra) a tiež dojednaniu podmienok vašej spolupráce!

Úspech pri predaji alebo prenájme nehnuteľnosti veľa krát nezávisí ani tak od realitnej kancelárie ako od šikovnosti, odbornosti, skúseností a prístupe konkrétneho realitného makléra. Samozrejme, kvalitné zázemie makléra, ktorým je jeho domovská realitná kancelária, je tiež dôležité. Otázka preto nestojí, kde hľadať vhodnú realitnú kanceláriu, ale skôr kde nájsť šikovného makléra. Aj dobrá realitná kancelária má vo svojom tíme šikovných i menej zdatných maklérov. Ale vy nepotrebujete strácať čas s menej schopným maklérom, hoci z prestížnej realitnej kancelárie.

Maklér by mal byť odborník. Mal by mať prehľad o aktuálnej situácii na trhu, disponovať aspoň štandardnými vyjednávacími schopnosťami, pružne reagovať a navrhovať vhodné riešenia. Mal by vám vedieť objasniť celý proces realitného obchodu, vrátane bezpečnej úhrady kúpnej ceny, ovládať súvisiacu právnu problematiku, fungovanie katastra, daňové povinnosti pri predaji a pod. Taktiež by mal mať informácie súvisiace s možnosťami financovania kúpy nehnuteľnosti (najmä o úveroch). Mal by byť schopný včas vyhodnotiť podozrivé okolnosti a uchrániť klienta pred možným, najmä finančným rizikom.

Kde hľadať dobrého makléra?

Odporučenie na makléra môžete získať medzi svojimi priateľmi. Tí najschopnejší pracujú prevažne na princípe osobných referencií. Svojou odbornosťou a prístupom si získali dôveru v okruhu ľudí, ktorí odporúčajú jeho služby iným. Preto sa treba na šikovných maklérov pýtať najmä známych. Ale pozor na „slepé“ odporúčanie. Mnoho ľudí Vám odporučí makléra len preto, že je jeho priateľ, dcéra, synovec a pod., cítia príležitosť na zárobok. Pýtajte sa preto, aké konkrétne skúsenosti mal Váš známy s maklérom. Opýtajte sa ho aj na detaily jeho práce. Ak nebude vedieť odpovedať, môže ísť o „slepé“ odporúčanie.

Ďalším spôsobom je hľadanie makléra cez realitné portály ponúkajúce nehnuteľnosti. Ak vidíte, že text inzerátu nepísalo "8-ročné dieťa", fotografia je profesionálna, telefonická komunikácia je tiež na náležitej úrovni, môžete sa pokúsiť nadviazať spoluprácu s maklérom aj týmto spôsobom. Urobte tiež „Personal Google Check“ (zadajte jeho meno do vyhľadávača www.google.sk v úvodzovkách, napr. takto: "Ján Novák"). Dozviete sa o ňom oveľa viac.

Ak ste takú osobu našli, skôr ako sa pustíte do spolupráce a podpíšete zmluvu, nechajte si detailne objasniť celý proces predaja. Navštívte ho v jeho realitnej kancelárii, porozprávajte sa s ním, pýtajte sa na všetko, na čo ste ešte nedostali jasnú odpoveď.

Čo by ste mali žiadať od realitnej kancelárie a jej makléra

Skôr, ako sa pustíte do spolupráce s realitnou kanceláriou (a jej maklérom) je potrebné si ujasniť aké sú Vaše požiadavky a predstavy o spolupráci, okrem tých, ktoré sú už zo situácie jasné (predávajúci chce čo najlepšie predať, pokiaľ možno v krátkom čase a na druhej strane - realitná kancelária má záujem mu služby ponúknuť za finančnú odmenu, tzv. „províziu“).

Do základného „balíka“ starostlivosti o klienta zo strany realitky a jej makléra, by mali patriť:

  • efektívny marketing Vašej nehnuteľnosti
  • usmernenie v prípade nehnuteľnosti na predaj (homestaging)
  • profesionálne nafotenie nehnuteľnosti
  • zabezpečenie výpisu listu vlastníctva z katastra nehnuteľností (príp. fotokópie z katastrálnej mapy)
  • osobná účasť makléra pri obhliadkach nehnuteľnosti
  • osobná účasť pri rokovaniach so záujemcom o kúpu
  • zabezpečenie návrhov zmlúv a dokumentov v spolupráci s advokátskou kanceláriou
  • osobná účasť pri podpise dokumentov
  • osobná účasť makléra pri finančných operáciách
  • odovzdanie dokumentov do katastra nehnuteľností
  • zabezpečenie výpisu listu vlastníctva s plombou (na základe plnej moci vlastníka)
  • asistencia pri odovzdávaní nehnuteľnosti
  • asistencia pri prehlásení médií z predávajúceho na kupujúceho

Dnes už je dokonca samozrejmosťou, že realitná kancelária uhrádza v rámci katastrálneho konania za účastníkov odmenu notárovi za overenie podpisov na zmluvách správny poplatok vo výške 66 eur (pri vyššej provízii aj poplatok za urýchlený zápis spolu vo výške 265,50 eur). 

Čo by mala obsahovať zmluva o sprostredkovaní predaja / kúpy nehnuteľnosti

Podstatou tejto zmluvy je záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou (napr. kúpnu alebo nájomnú zmluvu). Záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odplatu (províziu) vtedy, ak dôjde k uzavretiu uvedenej zmluvy. Strany si môžu dohodnúť aj iný termín, kedy vznikne sprostredkovateľovi nárok na úhradu provízie (napríklad v okamihu, kedy predávajúci obdrží celú kúpnu cenu alebo protokolárne odovzdá nehnuteľnosť).

Na platnosť vzniku sprostredkovateľského vzťahu sa písomná forma nevyžaduje. Prax ale ukazuje, že mať sprostredkovateľskú zmluvu „na papieri“ je pre obe strany výhodné.

S koľkými realitnými kanceláriami je dobré uzavrieť spoluprácu (zmluvu)?

Neodporúčame uzavrieť spoluprácu (zmluvu) s viac ako s troma preverenými realitnými kanceláriami. S každou si dohodnite rovnaké podmienky spolupráce a najmä rovnakú cenu, za ktorú sa bude vaša nehnuteľnosť ponúkať na realitnom trhu. V opačnom prípade sa stane to, čo popisujem vyššie (v časti: Chybné postupy predávajúcich). Ak sa rozhodnete zmeniť predajnú cenu (napr. znížiť), informujte o tom všetky poverené realitné kancelárie súčasne.

Kedy udeliť realitnej kancelárii exkluzivitu?

Pri udeľovaní exkluzivity buďte mimoriadne opatrný. V poslednom čase veľmi často riešime situácie, kedy klient podpísal s realitnou kanceláriou nevýhodnú exkluzívnu zmluvu a je na dlhé obdobie „blokovaný“ pri jej predaji. Právne vykľučkovať z týchto zmlúv nie je vždy jednoduché.

Ak sa rozhodnete exkluzivitu udeliť, udeľte ju tej realitnej kancelárii, o ktorej ste na 100 % percent presvedčený, že Vás nesklame, a že Vám poskytne prvotriedny servis. Ak nemáte priame pozitívne referencie alebo osobné skúsenosti s touto realitnou kanceláriou, exkluzivitu jej neudeľujte. A ak sa ju predsa len rozhodnete udeliť, nerobte to na obdobie dlhšie ako 3 mesiace. Súčasne preskúmajte podmienky, za ktorých je možné od zmluvy odstúpiť alebo ju vypovedať počas trvania exkluzivity (pozor na ustanovenia v zmluve, ktoré bez vášho pričinenia budú lehotu exkluzivity „automaticky“ predlžovať).

Na ktoré ustanovenia v sprostredkovateľskej zmluve si treba dať pozor?

Okrem tých, ktoré som uviedol v úvode (skryté ustanovenia o nevýhodnej exkluzivite, účtovanie neodôvodnených nákladov, venujte pozornosť aj ustanoveniu o odmene (provízii). Jednoznačne a nepochybne je treba dojednať jej výšku a tiež to, kedy vznikne sprostredkovateľovi (realitke) nárok na zaplatenie odmeny. Zvlášť buďte opatrný na neseriózne dojednania a dohovory, ktoré založia nárok realitke na zaplatenie odmenu skôr (napr. už v okamihu podpisu rezervačnej zmluvy, alebo len na dojednanie príležitosti kúpnu zmluvu uzavrieť). Ani v jednom ani v druhom prípade nemusí dôjsť napokon k úspešnému prevodu a teda k podpisu kúpnej zmluvy, ale províziu uhradiť budete musieť (ak, samozrejme takú zmluvu podpíšete). Ako ideálne sa ukázalo viazať vznik nároku na províziu na okamih podpisu samotnej kúpnej zmluvy.

Vašej pozornosti by nemali uniknúť ani súhrn povinností, ktoré musí podľa zmluvy poskytnúť alebo zabezpečiť realitná kancelária, vrátane právneho servisu, (ktorý by mala zabezpečiť s pomocou spolupracujúcej advokátskej kancelárie).

RADA NA ZÁVER

Nepodpisujte takú zmluvu, ktorej obsah Vám nie je úplne jasný.  


Neodporúčame realitnú kanceláriu obchádzať! Ak Vám raz maklér predstavil potenciálneho kupujúceho, nesnažte sa s ním dohodnúť a prevod dokončiť bez súčinnosti a vedomia („za chrbtom“) realitky. Nárok na províziu ostáva realitnej kancelárií zachovaný, hoci nebola uzavretá písomná sprostredkovateľská zmluva (na platnosť zmluvy sa nevyžaduje podľa občianskeho ani obchodného zákonníka písomná forma). Realitnej kancelárii sa v prípadnom súdnom spore podarí preukázať, že vás zoznámili s kupujúcim, teda, že mu vznikol nárok na úhradu provízie. A okrem provízie budete potom musieť zaplatiť aj trovy konania, prípadne aj trovy právneho zastúpenia, čo vás vyjde možno dvakrát toľko, ako samotná provízia.

« späť