kupa-bytu

kupa-nehnutelnosti-5-castych-chyb

cenynehCena nehnuteľnosti - faktory, ktoré ju ovplyvňujú. Predovšetkým je treba rozlišovať medzi ponukovou a realizačnou cenou nehnuteľnosti ...

Čítať celý článok...
 

Dedenie nehnuteľnosti. Dediť je možné zo zákona, zo závetu (testamentu) alebo z obpohreboch týchto dôvodov.   Ak nenadobudne dedičstvo dedič zo závetu, nastupujú namiesto neho dedičia zo zákona.

Čítať celý článok...
 

Ako postupovať, ak sa má podpis osvedčiť v zahraničí ? Ako je všeobecne známe, podpis prevodcu nehnuteľnosti (predávajúceho, dasvetrcu a pod.) musí byť na zmluve úradne osvedčený. Ak je prevádzajúci zastúpený na základe plnej moci, musí byť podpis na plnej moci osvedčený.

Čítať celý článok...
 

Poplatky na katastri. Výšku poplatkov na katastri určuje sadzobník zákona o správnych poplatkoch .koolky4 Medzi najdôležitejšie položky patria:

Čítať celý článok...
 

moneyPlatenie dane pri predaji nehnuteľnosti. Novela s účinnosťou od 1.1.2011 zrušila oslobodenie od platenia dane z príjmov plynúcich z predaja nehnuteľnosti, v ktorej mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom (došlo k zrušeniu ustanovenia § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov).

Čítať celý článok...
 

manz  Darovanie nehnuteľnosti manželom. V praxi sa často stretávame s otázkou, či je možné darovať nehnuteľnosť manželom do ich bezpodielového spoluvlastníctva (napr. ako svadobný dar).

Čítať celý článok...
 

Úschova peňazí u notára sa v realitnom obchode považuje za jeden z najbezpečnejších spôsobov odovzdania kúpnej ceny. notarPeňažné prostriedky má v dispozícii neutrálna osoba – notár, ktorá zabezpečí, aby sa peniaze odovzdali tomu, komu sa na základe stanovených podmienok dostať majú.

Čítať celý článok...
 
Určenie ceny nehnuteľnosti PDF Tlačiť E-mail

Určenie ceny nehnuteľnosti

Správne určenie ceny nehnuteľnosti nie je jednoduchá vec, má pritom výrazný vplyv na úspech pri predaji. Neexistuje žiadna metóda, ktorá by presne stanovila predajnú cenu. Štatistiky potvrdzujú, že ceny, za ktoré sa nehnuteľnosti napokon predajú, sú približne o 3 až 6 % nižšie ako ceny, za ktoré sa inzerujú.

Cena nehnuteľnosti je stanovená vtedy správne, ak po prevode vlastníctva ostane kupujúcemu a predávajúcemu dojem, že uzavreli výhodný obchod, pričom kupujúci by pravdepodobne v ďalšom čase porovnateľnú nehnuteľnosť nekúpil za nižšiu cenu a predávajúci by ju nepredal za cenu vyššiu. Z tejto skoro definície je zrejmé, že výhodná kúpa či predaj je relatívny. Ak sa dnes zdá kúpa alebo predaj výhodný, nemusí to vzhľadom na vývoj cien platiť zajtra.

V realitnej praxi sa pri stanovení ceny nehnuteľnosti najčastejšie používa komparatívna metóda. Táto metóda je založená na princípe porovnania cien nehnuteľností v rovnakom čase, ktoré sú vzhľadom na svoj charakter, technický stav a umiestnenie porovnateľné. Zohľadniť je potrebné mnohé faktory.

Faktory, ktoré ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti

Okrem makroekonomických faktorov ovplyvňujú cenu (pozitívne alebo negatívne) parametre nehnuteľnosti.

Všeobecné:

•    lokalita – atraktivita podľa polohy obce, mestskej časti, štvrte, ulice.
•    poloha nehnuteľnosti - poschodie, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok
•    technický stav nehnuteľnosti

•    úroveň hluku
•    životné prostredie (parky, lesy, ihriská)
•    dopravné spojenie (dostupnosť MHD)
•    občianska vybavenosť v blízkom okolí (obchodný dom, škola, nemocnica)
•    bezpečnosť lokality
•    sociálna úroveň obyvateľstva
•    inžinierske siete - voda, plyn, kanalizácia, verejné osvetlenie  
•    konštrukcia a stavebné materiály, zateplenie objektu
•    nadštandardné prvky (klimatizácia a pod.)
•    dispozičné riešenie nehnuteľnosti (vysoké stropy a pod.)

Medzi negatívne faktory vplývajúce na cenu patria najmä:

•    poloha na prízemí, zv. prízemí, na najvyššom poschodí bytového domu
•    poloha na vyššom poschodí v bytovom dome bez výťahu
•    stav a vek bytového domu, spoločných priestorov
•    súčasťou bytu nie je balkón, loggia, terasa, pivnica
•    nižšia sociálna úroveň obyvateľstva v bytovom dome alebo v blízkom okolí
•    orientácia na rušnú komunikáciu - frekventovaná križovatka, diaľnica, kruhový objazd, vlaková trať, priemyselná zóna atď.
•    prístupová komunikácia nie je právne vysporiadaná

Ostatné:
•    právne vady (ťarchy, existujúci nájomný vzťah a pod.)
•    narušená konštrukcia a statika objektu
•    dostupnosť v zime (cesta)
•    nevyhovujúce dopravné spojenie
•    tepelne nezaizolovaný resp. zatekajúci objekt
•    riziko záplav
•    pozemok - severný svah, nepravidelný tvar
•    pozemok pod nehnuteľnosťou je vo vlastníctve inej osoby
•    nevyhovujúce alebo neexistujúce inžinierske siete
•    nevyhovujúci susedia


Psychologické aspekty:

Je pochopiteľné, že veľa predávajúcich si k svojim nehnuteľnostiam vytvorili citové puto, ktoré ale skôr škodí pri objektívnom stanovovaní ceny. Častou chybou predávajúcich je neúmerne navýšenie ceny len preto, aby bolo z čoho kupujúcemu zľaviť.

Stanovenie optimálnej ceny je náročný proces, nesprávne určenie alebo ignorácia faktorov a trhových podmienok môže mať za následok dlhodobú nepredajnosť. Ak spolupracujete s realitnou kanceláriou, mal by cenu nehnuteľnosti určiť váš realitný poradca (realitný maklér). Aj v takom prípade odporúčam využiť informácie získané po prečítaní tejto kapitoly a urobiť si "kontrolný" cenový prieskum.

« späť